Reformar un local comercial es una de esas decisiones que pueden cambiar por completo la vida de un negocio: desde la experiencia del cliente hasta la logística interior, pasando por el cumplimiento normativo y, claro, el coste.
Si vas a reformar un local en Madrid, esta guía te ayudará a poner números realistas sobre la mesa y a evitar sorpresas.
Si tu local se encuentran en Madrid o alrededores, pídenos un presupuesto personalizado sin compromiso para la reforma:
Precios de reformar un local comercial según los metros cuadrados
| Superficie local (m²) | Reforma ligera (cosmética) €/m² | Reforma media (puesta a punto) €/m² | Reforma integral / obra completa €/m² | Coste aproximado total (rango) |
|---|---|---|---|---|
| 20 m² (pequeño) | 150 – 300 €/m² | 300 – 600 €/m² | 600 – 1.200 €/m² | 3.000 – 24.000 € |
| 50 m² (mediano) | 120 – 280 €/m² | 280 – 550 €/m² | 550 – 1.100 €/m² | 6.000 – 55.000 € |
| 100 m² (local estándar) | 110 – 250 €/m² | 250 – 500 €/m² | 500 – 1.000 €/m² | 11.000 – 100.000 € |
| 200 m² (grande) | 100 – 220 €/m² | 220 – 450 €/m² | 450 – 900 €/m² | 20.000 – 180.000 € |
Precios según el tipo de reforma
| Factor | Rango de coste añadido (aprox.) | Observaciones |
|---|---|---|
| Proyecto y dirección de obra (arquitecto / aparejador) | 2% – 8% del presupuesto total | Obligatorio para obra mayor; recomendable siempre |
| Licencias y tasas municipales (Madrid) | 500 – 6.000 €+ | Depende de obra menor/obra mayor y tipo de actividad |
| Licencia de actividad (cambio de uso) | 1.000 – 10.000 € | Local a bar/restaurante requiere trámites y adaptación; costes de tasación y memoria técnica |
| Instalación eléctrica completa | 30 – 80 €/m² | Según potencia requerida y certificados |
| Fontanería y saneamiento | 40 – 120 €/m² | Más caro si hay cocina profesional o baños múltiples |
| Climatización / HVAC | 400 – 2.500 €/unidad | Desde splits hasta conductos y recuperación de aire |
| Extracción y tratamiento de humos | 2.000 – 20.000 € | Esencial en hostelería; puede ser lo más caro del proyecto |
| Reforma de fachada / escaparate | 500 – 5.000 €/m (lineal) | Ventanas, escaparates, rótulos y permisos |
| Suelos (porcelánico, vinílico, resina) | 15 – 80 €/m² material + 20 – 60 €/m² instalación | Resina y porcelánicos de calidad suben la cuenta |
| Carpintería y mobiliario a medida | 300 – 2.000 €/m (longitud) | Mostradores, barras, mobiliario de hostelería |
| Aislamientos acústicos y térmicos | 20 – 150 €/m² | Obligatorio en ciertos usos; imprescindible en locales con música |
| Seguridad y accesibilidad (rampas, baños adaptados) | 500 – 5.000 € | Normativa obliga en ciertos casos |
| Coordinación de seguridad (obra mayor) | 300 – 1.200 € | Si aplica, por normativa preventiva |
| Tasas y certificaciones (ITE parcial, informes) | 200 – 2.000 € | Según necesidad |
Consejos antes de reformar tu local en Madrid
- No calibres el presupuesto a ojo: Una obra cuesta lo que cuesta. Busca 2–3 presupuestos detallados antes de arrancar, y pide partidas separadas para ver dónde se va el dinero.
- Define el uso exacto antes de nada: Un local para tienda y uno para restaurante son proyectos diferentes en normativa, ventilación y costes. Asegúrate del uso para evitar duplicidades o cambios costosos.
- Pide un proyecto técnico aunque no sea estrictamente obligatorio: Un buen proyecto anticipa problemas, evita sobrecostes y te facilita trámites.
- Cuenta con un colchón del 10–20% del presupuesto: Las sorpresas existen: instalaciones antiguas, amianto, irregularidades estructurales. Mejor tener margen.
- Prioriza lo imprescindible para abrir: Si necesitas abrir rápido, identifica la mínima obra necesaria para licencia y funcionamiento, y deja “extras” para segunda fase.
- Controla la planificación temporal: Tu negocio quiere funcionar: coordina fechas para que la obra afecte lo menos posible a la actividad (si ya hay). Una obra mal planificada puede costarte ventas.
¿Qué influye en el precio de una reforma de un local?
1. Tipo de actividad
Una peluquería, una tienda de ropa, un restaurante y una oficina tienen necesidades totalmente distintas: potencias eléctricas, extracción, residuos, normativa sanitaria. La hostelería encarece todo: extracción, supresión de humos, ventilación, suelos especiales, seguridad y, a menudo, mayor exigencia municipal.
2. Estado previo del local
Si el local tiene muchas taras (humedades, estructura dañada, cableado obsoleto, presencia de amianto), los costes aumentan bastante por intervenciones correctoras.
3. Licencias y trámites
El tipo de licencia (declaración responsable vs. licencia de obra mayor) marca plazos y costes. Además, la necesidad de informes (memoria técnica, informe acústico) suma honorarios y tiempo.
4. Calidad de materiales
Elegir una marca premium para suelos, puertas, iluminación o baños puede multiplicar el presupuesto en esas partidas. A veces compensa; otras no.
5. Accesibilidad y logística
Local en planta sótano, sin ascensor, o con accesos estrechos complica el transporte de materiales y encarece mano de obra y manipulaciones.
6. Exigencias normativas
Locales con música en vivo, cocina profesional o venta de bebidas alcohólicas tienen requisitos adicionales (aislamiento, extracción, control de humos) y pueden encarecer la reforma.
Ejemplos de presupuestos reales (orientativos, Madrid)
- Tienda de ropa 50 m², reforma media: 18.000 – 35.000 €
(suelo nuevo, probadores, iluminación LED, punto de caja, instalación eléctrica renovada) - Cafetería / take away 40 m², reforma integral: 30.000 – 70.000 €
(zona de preparación, barra, extracción básica, baños, licencia) - Restaurante 100 m² (50 comensales), reforma completa: 80.000 – 220.000 €
(cocina profesional, extracción, instalación de gases, ventilación, reforma de fachada y decoración) - Oficina coworking 150 m², reforma media/alta: 40.000 – 120.000 €
(zonas comunes, salas de reuniones, red de datos, climatización, uso intensivo)
Preguntas Frecuentes (FAQ)
¿Cuánto tiempo tarda una reforma de local?
Depende del alcance: obra menor 2–6 semanas; reforma media 6–12 semanas; reforma integral 3–6 meses. Los tiempos se alargan si hay trámites con licencia o cambios de proyecto.
¿Necesito licencia para reformar mi local?
Para acciones superficiales a veces basta declaración responsable. Para obra mayor, cambio de uso, o instalación de extracción, necesitas licencia municipal y proyecto técnico.
¿Puedo fraccionar la reforma en fases para pagar menos de golpe?
Sí, es habitual. Primera fase para apertura (instalaciones imprescindibles) y segunda para acabados y mejoras. Planifica bien para evitar duplicidades y costes añadidos.
¿Cómo controlo que el presupuesto no se dispare?
Solicita presupuesto detallado por partidas, guarda un colchón del 10–20% y exige certificaciones parciales antes de pagos importantes. Revisa referencias del contratista y procura dejar cláusulas claras en el contrato.
Advertencias y Consejos de Uso
- No firmes el primer presupuesto sin desglose: Si no ves partidas (eléctrica, fontanería, mobiliario), no sabes lo que te falta. Pierdes control.
- Desconfía de presupuestos extremadamente bajos: Precio bajo ≈ margen en materiales o mano de obra. A la larga sale caro en reparaciones o acabados defectuosos.
- Piensa en los costes de apertura y de explotación: Una reforma barata que deja una instalación ineficiente puede convertir tu negocio en un agujero por facturas eléctricas y averías.
- Documenta todo: comunicaciones, planos y pagos: Si hay cambios sobre la marcha, que queden por escrito. Los “ya hablamos” no sirven si hay desacuerdo final.
